Acheter une villa ou un appartement à l’ile Maurice

Si vous envisagez d’acquérir un bien à l’il Maurice, vous êtes au bon endroit. Savez vous qu’il y a deux marchés de l’immobilier à Maurice ? Un marché de l’immobilier pour les locaux (citoyens mauriciens) et un marché pour les ressortissants étrangers. Cela peut paraitre étrange voire discriminatoire mais cette politique protectionniste permet d’éviter une spéculation sur le marché local.

Une île, deux marchés de l’immobilier

Le contexte étant posé, vous allez vite vous rendre compte de la différence de prix phénoménale entre le prix d’une villa sur le marché local et d’une villa sur le marché des étrangers. Je ne vais pas me faire des copains, mais à de très rares exceptions la qualité de constructions est la même. Bien sur, les villas sur le marché réservé aux étrangers sont très belles en apparence, mais je me répète c’est la même qualité de construction. Nous sommes très loin des prestations premium vantées sur les plans. Maintenant tous les promoteurs ne sont pas à mettre dans le même panier. Il y en a certains plus fiables que d’autres. Je préfère être clair sur ce point, car j’ai visité beaucoup de villas dans ce type programme et c’était rempli de malfaçons. Et quand on voit le prix de certains biens, on est en droit d’attendre l’excellence. N’ayant aucun intérêt à faire la promotion d’un promoteur plus qu’un autre, je vous invite à me contacter par e-mail via cette page si vous souhaitez plus d’informations.

Les types de programmes immobilier

Au début des années 2000, Maurice a senti le bon filon en incitant des fortunes étrangères à investir sur son île. Les obligations des programmes de l’époque, les fameux IRS(Intregrated Resort Scheme), devaient se monter sur des parcelles de terrains de 10 hectares minimum. Le programme devait inclure des prestations haut de gamme comme un golf, un spa ou bien encore un marina. Cela a permis à Maurice de se dotter à moindre frais de complexe luxueux, de golf, de marina… Le tout financé par des capitaux étrangers.

Le ticket d’entrée pour ce genre de projet est de minium 500 000 USD. Mais pour être totalement, je n’ai jamais rien vu à ce prix dans un programme IRS. Il faut plutôt compter 1 000 000 USD minimum, voire un peu plus.

Beaucoup d’investisseurs ont revendu les villas achetées sur plans à prix d’or. Les IRS visaient une clientèle très fortunées et ces derniers ont réalisés de jolies plus-values.

En 2007, un nouveau modèle d’investissement fit son apparition, le RES pour Residential Resort Scheme. Destinée à une clientèle de moindre envergure, les RES sont soumis à bien moins de contrainte. Aucune obligation de bâtir le projet sur une parcelle de plus de 10 hectares. Les prestations haut de gamme, golf ou marina ne sont plus obligatoires. Les RES ont séduit un plus large panel d’investisseurs. On peut trouver des biens RES à moins de 500 000 USD, mais ce sont une minorité. Il faut davantage tabler sur des montants compris entre 500 000 USD et 800 000 USD.

En 2017, un nouveau plan d’investissement est dévoilé : le PDS pour Property Development Scheme. Le PDS a vocation à remplacer le IRS et le RES tout en élargissant le panel d’investisseurs. Aujourd’hui il est possible à un ressortissant étranger d’acquérir un bien à Maurice à partir de 6 000 000 de Rs, soit au cours du jour 120 000 € ! A ce prix là, ne vous attendez pas à une villa pied dans l’eau. Mais plutôt à un petit appartement dans une résidence premium avec piscine. Le PDS permet également au Mauricien d’acquérir des biens dans la même copropriété à des prix moindres. Difficile de vous énumérer le nombre programmes PDS. Au lancement du PDS, il y avait déjà plus de 120 programmes validés. Ce nombre à probablement doublé en trois ans.

Obtenir le permis de résidence permanente en achetant un bien immobilier

C’est l’une des raisons qui poussent certains investisseurs à franchir le pas. Mais attention, il y a un minimum à investir. La bonne nouvelle est que ce minimum a été révisée à la baisse en 2020. Il est passé de 500 000 USD à 375 000 USD. Traduction, si vous faites l’acquisition d’un bien immobilier d’un montant de 375 000 USD (hors frais gouvernementaux et agence) vous obtiendrez un permis de résidence permanent et par voie de conséquence la résidence fiscale à Maurice.

Ce permis de résidence permanent est lié à votre titre de propriété. Tant que vous êtes propriétaire d’un bien à Maurice, vous gardez votre permis de résidence.

Peut-on acheter en dehors des copropriétés ?

J’ai moi-même poser la question. Car avoir un bien un copropriété implique d’avoir des charges de copropriété. Si dans certaines résidences elles n’excèdent pas les 6 000 Rs par mois, dans les programmes comme ValRiche ou Anahita elles peuvent atteindre 50 à 60 000 Rs par mois. Quasiment un loyer. Après, il faut être conscient que lorsqu’on peut se payer une villa à 3 000 000 € à ValRiche, ce n’est pas 1 200 € de charges par mois qui vont effrayer l’investisseur.

Donc, peut-on acheter en dehors d’une copro ? La réponse officielle est non. Mais, selon la localisation du terrain et le montant que vous pouvez investir (un très gros montant), cela est possible. Je le tiens d’un agent immobilier qui m’a tenu ce propos : “Si tu peux mettre plusieurs millions d’euros dans un terrain paumé dans l’est, alors oui, tu pourras être propriétaire du sol“.

Est-ce que ça vaut le coup d’acheter à Maurice ?

Ca dépend de la situation de chacun. Dans le cas d’un investisseur. Il peut se libérer des contraintes liées au permis investisseur s’il achète un bien immobilier. Il pourra ainsi développer son business sans avoir une épée de Damoclès au-dessus de sa tête.

En revanche, pour un permis retraité, je ne vois pas vraiment l’intérêt sauf peut être pour y faire investissement et le louer.

J’espère vous avoir aidé un petit peu. Je vous invite à me poser des questions en commentaires sur les sujets que je n’aurai pas abordé. Si vous souhaitez connaître la liste des programmes immobilier qui me paraissent sérieux, contactez moi par mail.